O que está em jogo quando você reforma um imóvel alugado?
Quem já alugou um imóvel sabe que, ao longo do tempo, surgem necessidades de adaptação ou melhoria no espaço. O inquilino pinta paredes, instala armários, constrói um cômodo ou ergue uma estrutura que não existia antes. O problema aparece na hora de devolver o imóvel: será que o locador é obrigado a indenizar essas melhorias? A resposta depende, em grande medida, de uma distinção jurídica nem sempre clara para o cidadão comum, a diferença entre benfeitoria e acessão.
Benfeitoria ou acessão: qual é a diferença?
O Código Civil brasileiro, Lei nº 10.406/2002, trata dessas duas figuras de forma distinta. As benfeitorias são obras realizadas sobre algo que já existe no imóvel, com o objetivo de conservá-lo, melhorá-lo ou simplesmente embelezá-lo. Um reparo no telhado, a instalação de um piso mais resistente ou a pintura de uma fachada são exemplos típicos. Já as acessões envolvem algo novo que foi incorporado ao imóvel, uma construção ou plantação que passa a integrar o bem de forma permanente. A distinção importa porque os efeitos jurídicos são diferentes: contratos de locação costumam conter cláusulas de renúncia à indenização por benfeitorias, mas a jurisprudência dos tribunais superiores tem reconhecido que essas cláusulas não alcançam automaticamente as acessões, que seguem regime próprio.
Por que isso importa na prática?
O entendimento que vem sendo firmado pelos tribunais superiores é relevante porque protege o inquilino de situações em que ele investe recursos significativos em uma construção nova, algo que agrega valor permanente ao imóvel do locador, e depois não recebe qualquer compensação sob o argumento de que o contrato previa renúncia às benfeitorias. Se a obra realizada for caracterizada como acessão, o tratamento jurídico poderá ser diferente, abrindo espaço para a discussão de indenização mesmo quando há essa cláusula restritiva. É fundamental, portanto, que o inquilino compreenda a natureza do que pretende realizar antes de assinar qualquer contrato ou iniciar qualquer obra, para não ser surpreendido ao término da locação.
Como o Pires Advocacia pode ajudar
Se você realizou obras em imóvel alugado e tem dúvidas sobre seu direito à indenização ao devolver o imóvel, ou se está prestes a assinar um contrato de locação e quer entender o alcance das cláusulas que está aceitando, o escritório Pires Advocacia está à disposição para analisar a sua situação de forma individualizada e orientá-lo sobre os caminhos disponíveis. O conhecimento prévio pode evitar prejuízos relevantes.
Fonte de referência: https://conjur.com.br/2026-ago-18/indenizacao-por-benfeitorias-e-acessoes-em-locacao-de-imovel/